【投資スタイルにはどんな種類がある?】

【投資スタイルにはどんな種類がある?】 
不動産投資をする際は、どんな種類の不動産に投資するかの前に、まず、
どんな投資スタイルがあるかをチェックすることが大切です。
不動産ファンドが投資を考える際には、次のように投資対象を分類して、
リスクとリターンと考えます。
<運用戦略による分類>
①コア型
賃貸収入を主な目的とする不動産投資。
利回りは低いが、一等地で安定しており、低リスクである。
②コアプラス型投資
コア型と同様に、賃貸収入を主な目的とするが、一部には値上がり益(キャピタル・リターン)の獲得も目的にして運用される。
都心の二等地のワンルームマンションが適している。
③バリューアッド型投資
割安物件に付加価値を付けて、高く賃貸や転売をする戦略。
企画力や経営力が求められる。
一般に、コア、コアプラス型よりリスクが高い。
④ オポチュニスティック型
ファンドの主要な期待リターンの源泉が、市場動向予測に基づいた不動産の売買により、値上がり益(キャピタル・リターン)の獲得を目的としたファンド。
競売やバルクセール(金融機関などが保有する不良債権や不動産を、第三者にまとめ売りをすること)、立ち退き案件などの訳あり物件が対象となるため、大量のキャッシュと専業性が必要になる。
 個人の不動産投資家も、このように収益の源泉を明確にすることによって、
自分の目的に合った物件選びができるようになり、不動産投資のリスクを回避することが可能になります。
一般的に、個人の不動産投資に向くのは、
①コア型
②コアプラス
と言われています。
「安定・確実・低リスク」を望むならば、コア型を。
コア型の特徴はリターンの源泉が賃貸収入にあり、その賃貸収入を安定的に確実に獲得するのを目指しているからです。
「低リスクで高リターン」を望むならば、コアプラス型を選ぶといいでしょう。
目的に応じた運用戦略を選ぶことが大切です。

不動産投資とは?

【不動産投資とは?】
「給与のほかに、毎月、家賃収入が得られる」
不労所得で経済的自由が手に入る!」
という点から不動産投資に興味を持っていても、
初心者でも大丈夫かな、よくわからなくて怖いと二の足を踏んでいる方も多いのではないでしょうか。
 不動産の世界は、専門用語が多く、定量化されていない事柄も多いため、
全体的にわかりにくい印象があるのも不動産投資に踏み切れない理由かもしれません。
 わかりにくい部分を解消し、誰もが、簡単に、安心して不動産投資をスタートできるような内容をお伝えしていきます。
■そもそも、不動産投資とは?
 不動産投資とは、読んで字のごとく、利益を得ることを目的として、不動産に投資することです。マンションやアパート、戸建てを購入して家賃収入を得ること(インカムゲイン方式)や、購入した物件の価値が上がった際に売却することで、その差額の利益(売却益)を得ること(キャピタルゲイン方式)を言います。近年では、売却益よりも、家賃収入を期待して投資するインカムゲイン方式の不動産投資が主流となっています。
 不動産投資は、毎月安定した家賃収入により、「長期的」「安定的」に収益を上げ資産形成ができることが大きな特徴です。株式やFXなどほかの金融商品に比べ、比較的低リスクで長期的に安定した収入を得やすく、さらに節税効果も期待できるため、不動産投資は近年ますます注目されています。
■始めるなら今がチャンス
さらに、長らく続いていた円高不況が是正され、アベノミクス量的緩和による不動産市況の活性化や、東京五輪の開催決定による都心マンション価格上昇への期待などがあり、不動産投資を始めるには絶好のタイミングと言われています。
ただ、投資商品である以上リスクもあります。リスクは事前に知っておくことで回避できるもの。メリットとリスクをよく学んでおくことが大切です。

 

少しずつですが情報発信していこうと思います。

不動産バブル?現在の状況をどう考える?民泊編

いろいろなニュースや記事を見ているとバブルだとかリーマンショックみたく価格が下がってからはじめようとか、、

マイナスな意見ばかりが飛び交ってるように思えます。

 

そんな中でやっと世界基準の相場に近づいてきているという意見があります。

 

例えば民泊ですね。

 

実際にパリなど観光大国で起きていことですが、賃料が大幅に上昇し、一般の市民は郊外に住まざるを得なくなることが起きています。

 

これは民泊などシェアリングエコノミーによって、賃貸に出すより民泊のほうが収益性がいいということで持ち主がみんな民泊に参入した結果・・・

賃貸で貸すのであればそれに見合った収益をあげれないと賃貸で貸すメリットがないですよね?

結果賃料の大幅な上昇が起き、都心部に住みたくても住めない環境が出来上がってしまってるということですね。

 

それに対して日本で同じようなことが起きれば賃料は必ず上昇傾向になるでしょう。

 

が、実際に起こってしまうと困ってしまうということで・・・

 

「規制改革実施計画」が2日、閣議決定

「家主居住型」と「家主不在型」の類型別に規制体制を構築。いずれも年間提供日数上限による制限を設けることを基本として、半年未満(180日以下)の範囲内で適切な日数を設定する。なお、その際、諸外国の例も参考としつつ、既存のホテル・旅館との競争条件にも留意するとした。

 

とのこと。

 

365日フル稼働されてしまうと間違いなくパリと同じ結末を迎えてしまうので、180日の範囲内に制限することで大幅な賃料上昇を避ける形になるのかな・・・?

 

まあ、なにはともあれ市場の急激な変化はさけられそうですね・・・

 

逆に個人の民泊事業参入はかなり厳しくなったのではないでしょうか???

グレーゾーンな事業は結局潰されていきますね。

 

そんなこんなで賃貸経営は今後も堅実な資産運用として続けていくことができそうですね!

続きはまたかきます!!

 

Mackieでした\(^o^)/

不動産投資について

なぜか不動産投資って考えるとお金を使わないでお金を増やせると考えてる方が多い気がします.....

実際に区分所有と一棟投資によってフルローンを組むことによって毎月プラスにすることもできる。

基本的にはどこかのタイミングで支払いは必ず生じるものです。

一棟であれば修繕費や空室後のクリーニング費用など
基本的にプラスになるものは木造になるので耐用年数は短く修繕費もでかくなりやすい。
そのためにキャッシュフローが出てる分を最終的にその費用に当てていく形ですね。

また、都心部で一棟投資となるとほとんどの方が価格がデカイので借入することは難しく地方の物件になってくるので空室の対策が鍵を握りますね。
長期保有で安定収入を目指すのは少し難しい部分があるのかなと思います


区分所有に関して言えば中古であればキャッシュフロー+3000-10000円くらいの物がまだあると思うけど1年ためても12万
これを元手に借入を増やすんだ!と夢見てる方も多いと感じますが10年持っても120万をどうしたら銀行が評価してくれるのでしょうか?
よほどの訳あり物件じゃない限り今の新築と築10年ぐらいの物件であればほぼ価格差がない状況です。
(もし安い物件があれば私がほしいので教えてください笑)
区分所有であれば都心部の好立地でもフルで借入することができるので今すぐに資金がない方でも始めれるのが一つのメリットかなーとおもいます。
まあ、ベースの収入を作ると考えるのであれば都心部の区分所有がいいと思ってます。
ある程度ベース収入を確保できれば地方の木造やっても面白いと思いますけど借入するにも順序をしっかり考えると枠を限界まで使うことができるのでそういう部分はこの業界にいてよかったなと思ってます。

実際に何もしないで儲かる商品なんていったら詐欺以外に思い当たりません....

仕事しながら不動産投資をするってなれば付き合う業者選びが一番大切ですね。

まあ話聞いてみたいよ〜って方がいれば教えてください( ´ ▽ ` )ノ

Mackieでした(^◇^)


久しぶりに...

誕生日前後から永遠と飲み会続きでばったばたしておりまして、、、
更新サボってしまいましたが、、、、

ゆっくり再開していこうと思います。。!

なんだかんだで不動産を求めてる方がたくさんいるので仕事の方もバタバタでございます....

不動産投資のセミナーや勉強会なんかも自分で企画できればいいなーと最近思ってるのですが、僕の話を聞きたいって人はいるのかねと一歩進まない部分がありますね笑

ブログ書きながらそっちも進めれればいいですね!!!

Mackieでした笑

東京一極集中!!!

2015年の転入超過数、転出超過数の自治体のランキングが出ていたので、、、

コンパクトシティ化ともいわれてるなかで、

都市部への人口集中が顕著にみてとれます。

 

その中でも東京圏への流入は圧倒的!!

 

基本的に自治体の人口増加については、新たに鉄道ができるとか、駅ができるだったり、大規模開発、駅前の大規模マンション建設といった要因もありますが、

各自治体は高齢社会にともなった人口減少社会の中で、人口流入のためにいろいろ政策競争をしてるみたいですね!

 

そこで、、

東京に人口が集まってると言われてるけど、自治体別で見ると少しおもしろいですね。


転入超過自治体ベスト20(2015年)


1位 大阪市大阪府)+11,662人
2位 福岡市(福岡県)+8,880人
3位 札幌市(札幌市)+8,173人
4位 川崎市川崎市)+7,869人
5位 名古屋市名古屋市)+7,276人
6位 さいたま市(埼玉県)+6,921人
7位 世田谷区(東京都)+6,164人
8位 江東区(東京都)+5,163人
9位 品川区(東京都)+4,911
10位 板橋区(東京都)+4,715人
11位 横浜市(神奈川県)+4,026人
12位 杉並区(東京都)+3,952人
13位 新宿区(東京都)+3,895人
14位 大田区(東京都)+3,840人
15位 中央区(東京都)+3,627人
16位 中野区(東京都)+3,521人
17位 足立区(東京都)+3,427人
18位 吹田市大阪府)+3,178人
19位 流山市(千葉県)+2,989人
20位 練馬区(東京都)+2,649人

これをみればわかりと思いますが、

 

北は札幌に人が集まり、中部は名古屋、関西は大阪 九州は福岡ですね。

川崎なんかは、武蔵小杉や二子玉(川崎じゃないけど。)近郊の再開発が進んだので流入は多いですね。

残りは横浜や東京23区・・・

東京圏で考えたら圧倒的に東京に人口が集まってるのはわかりますね。

 

都市部へ人口集中してるっていうのは間違いないですね~

そういった都市部の再開発はどんどん進んでいってるのでこういったエリアは今後よくなっていくでしょうっっ!

 

Mackieでした・ω・

天涯孤独の独身生活に必要なお金・・・

ちょっと前にですけど、独身の方が必要な生活費について書いてあったので・・・


60歳以上無職の単身者の月当たり総支出額は

「15万3723円」となります。

 

内訳が・・・

食費が3万3493円、住居費が1万3607円、そして保健医療費は7606円となっている。

住居費がかなり安いけど、

これは持ち家率が79.8%と高いからですね。

実際独身で持ち家ってケースは今後はどうなんでしょうかね。。

 

さておき、

つぎに、年間総支出額でみると、

「184万4676円」です。

例えば90歳まで生きたと考えると30年なので、、、

「5534万280円」となります。

 

平均寿命で考えても4000万~は最低ラインで必要になってきますね。

年金受給の開始年齢がわからないですけど

 

shisankeisei-mackie3.hatenablog.jp

 で計算したとおりに

68歳からで考えたら8年間は無収入時代があるので最低でも

「1475万7408円」の貯金は必須・・・

あくまでこれが最低ラインであって

プラスで入院費用だったり、老人ホームに入居やら他にもいろいろかかってくるものはありますね。

 

一人だから大丈夫と思ってる方も多いでしょうが、さらにゆとりを求めたりすればほとんど夫婦の生活費とかわらなくなるでしょう。。。

意外と夫婦で生活するほうが一人より節約できたりしますから、、

 

これまた物価がこのままいけばの話で独身だろうが、結婚すると決めてようが、お金のことは考えましょう・・・!

 

私も独り身なので、けっこーしんぱいです。

 

Mackieでした(´・ω・`)