2020年に向けた東京!オリンピック後はどうなる?
今東京では何が起きてるのか。
どうなっていくのか
世界の東京に向けて動いてる事・・・・
東京中心部は高層化が進んでいく
都市部への人口一極集中はさけられない状態になってる今
今後も東京への一極集中は続くでしょう。
東京中心部から高層化が進んでいくと考えられる。:
実際に、高さ制限や日影規制など、建て替えの規制も緩和されてきます。
今後は街の老朽化などを背景に、マンション建て替え円滑法などがうまく働き、容積率の緩和が
ポジティブに働いていくだろう・・
たとえば、東京、丸の内のJPタワーも建て替え竣工しましたね。
保存運動なんかもあったので低層部は旧庁舎のデザインを残しつつ38階建て延べ床面積約20万㎡超の巨大ビルディングになりましたね。
都心部からこの動きはどんどん行われていくでしょうね。
ちなみに100m以上の超高層ビル数(建築中も含む)
東京都全体621棟(計画を含むと734棟)
ちなみに大阪府は172棟
3〜4倍違いますね笑
あと、99mのビルが東京も大阪も多いので100m前後を含めると数はさらに増えるみたいです！
国際都市に必要不可欠な・・・
都市のインターナショナル化ですね。
例えば、英語での案内だったり、インターナショナルスクールなんかもそうだし、病院だったり宗教に対応できるレストランだったりと
様々な点で、まだまだ東京は取り組んでいかなければならないです。
逆に住環境などはもともと評価されてきてるので、外国人もコミュニティをしっかり整備していくことでさらなるステップにいくことができますよね。
港区を中心に施設などの国際化を進めているので、外資系企業の誘致やオリンピックに向けて
外国人が生活しやすい環境を整えていくことは急務かつ進んでいくことは間違いないでしょう!
再開発をする際に、外国語が通じる病院やインターナショナルスクール、美術館などの建設を対象に借入金の一部を補助したりですね。
民間主導の再開発は国の支援も有効的に使えるわけです。
虎ノ門ヒルズなんかがモデルケースですね〜
日本の相続市場も担う東京
よく耳にするかもしれないですが、相続時に土地、建物にすることで半分以下の評価になるわけなんです。
この相続市場が日本はデカイ、、
ここ最近の相続市場は年間47兆円
このうち1割2割しか東京の不動産に入ってこなかったとしても4兆から5兆円が流入するわけです。
こういった需要と海外からのマネーの流入によって日本人価格だけではなくなってきてますね。
ロンドンの不動産価格の高騰も海外マネーの流入によるものです。特にアラブマネーや中国マネー
東京にも一部入ってきてますよね。
こういう状況を見ていくと
今後の東京は国際都市として高層化が進み外国人の受け入れ体制が整っていくことで日本人以外の人口も増えていくことになれば
マンハッタンやロンドンのような国際都市に変貌していくのではないでしょうか・・・!!
どうも、Mackieでした✈️
銀行の保険窓販の手数料率を開示要請!?金融庁 ついに動いたか・・・!?
のほほーんと今日もネットで経済調べてたらこんなおもしろいことが書いてありました!
いわゆる銀行窓口で行われてる保険の販売代理による手数料収入がどうなってるのかっていうことですね。
投資信託に関しては情報開示がなされているけれど、この保険の販売手数料に関しては闇に葬られてきたみたいですね笑
ここで言われてるのは外貨建ての貯蓄型保険や変額型の保険ですね。
某大手の保険会社の主力商品の豪ドル建て貯蓄型保険とかね!!
この保険の手数料は保険料の中に組み込まれているわけなので、保険会社がいくら銀行に手数料をはらってるのかわかりませんよと。
かなり高額なパターンもあるみたいで・・・・
中には8〜9%もの手数料が銀行に入ってるパターンもあるらしい・・・
2000万の保険に入ったら160万〜180万ってことっすね笑
こんなことがあれば銀行員もお客のニーズに合わせてというよりはお金のために販売するってことも起こりえますよね。
基本的に手数料が割高で国債よりも低い商品ばっかりな保険商品見てると
まあ、そんなもんだよねっておもっちゃうところもありますけど、、、、
これが開示されれば手数料を下げ方向に行くことで利回りは改善されるか?とも思うけどそんなうまくいかないよね。
日本の国債とレートと比べて外貨建ての利回りはいいでしょう!!って言われると確かにそうだ!と思われるかもしれないけど
外貨建てなんでその国のリスクフリーレート(例えばドル建てなら米国債です)と比べる事が当たり前です。。為替のリスクなんかもあるわけですから笑
情報が多すぎて何がいいものなのか選別するのは難しいけど、ちょっとした知識をもっとくだけでほとんどが手数料割高商品だとわかりますね。
基本的に貯蓄型保険も保険が付いてくるので保険の部分の手数料が保険料に含まれるので、同じ金額を投資信託に突っ込むだけでも将来出来上がる貯蓄は全然違うでしょうから。。。。
まあ、マイナス金利も導入されたことで銀行も運用難にかかってるわけで、利回り高い商品作りも困難といったらどうなるんでしょうね。
貸出比率は前年同月比3.3%上昇ということなので融資にまわってるのかな?
今後も低金利が続くので投資マンションの営業マンとしてはいい状態が続きそうです。。。
結構いろんな市場を聞かれたりするけれどやっぱり今は実物マンション、REITともにいい状態であります!!
ちなみに日本の保険料は米国の約2倍です。
理由は・・・わかりますよね？？
どうもMackieでした🌞
生存リスクについて
みなさん万が一があったらで死んだ時のことばっかり考える方が多いですよね。。
最近お会いした方でかなり多額の保険をかけられてる方がいらっしゃったので死亡リスクと生存リスクがありますよって話が出たのでここにも書いときます。
30歳の男性が60歳までに亡くなる確率「7.6%」
92.4%は生きるってことっすね。
もちろん、死んだ時のために保険はあってもいいものではありますけど、
生きていた時のことをしっかりかんがえられてる方は少ないのではないでしょうか。
現実的にほとんどの方が60歳以上の老後を迎えることになるわけですけれど、
保険をかけてても貯金はできないって方が多くいると思います。
貯金できないから保険に入ってるとか・・・・
あくまで貯金は貯金で保険は保険と切り分けることも大事ですね。
独身者の方であれば今後の結婚費用や養育費、学費だったり
車や住宅なんかもありますよね・・・・
死亡リスクと生存リスクの割合を考えると
7.6% : 92.4%ですから
「1 : 12.158」
となるわけですね。
リスクヘッジとしては
死亡リスクに対して「1万円」つぎこんでるとしたら
生存リスクに対して「12万1580円」
どうでしょう。
30歳が60歳まで月12万1580円貯金したとしたら
「4376万8800円」貯金できますね。
年金なんかと考えれば死亡リスクと生存リスクの割合は妥当なんじゃないでしょうか??
本当に今の保険が必要かをしっかり考えていただくところから始まるケースは多いです。。
死んじゃった方が安心して暮らせるだろう、といって自殺するサラリーマンなんかも多いって聞いたことあるけど
これって本末転倒ですよね、、、、
ドキッとされるかたはおおいんじゃないかなあと思います。
不動産投資を考える前に、この部分を真剣に考えていくら必要なのかってことを把握することが大事ですね
それによってもプランは変わってきますしね。
ちゃーんと目的を決めて運用することが大事っすね。目的、目標がブレブレだといいプランは一緒に作れませんから、、、、
改めて目的を決めてやる事を決めるっていうことは大事だなあ、と思ったMackie今日この頃でした(￣^￣)ゞ
オリンピック後の不動産価格?ロンドンと東京を比較してみた
って話があるのですが、そんな予測ができたらみんな金持ちですよね笑
そんなデータってどこにもないので過去の株価について調べてみました・・・
↓日興アセットマネジメントさんから引用です
上がってるところも下がってるところもあるしね
その中でもロンドンって結構東京と比較するケースが多いのでロンドンと東京について比較してみました。
まずは面積!!
こんな感じ・・・
ロンドン1,577.3 km²
東京2,187.65km²
そんな変わりませんね
東京23区と比較すると約2倍です。
人口で見ると・・・
ロンドン約730万人
東京約1300万人
経済都市としての東京圏、ロンドン圏で考えた昼夜人口で考えると
圧倒的に東京っす笑
下図は人口密度ですね
23区はめっちゃ濃い笑
ちなみに海外の都市比較サイトなんですけどいろんな比較ができます
これだけ人が集まってるわけだから都市別GDPランキングで東京が全世界ナンバーワンなのもうなずけますね。
で、このサイトで若年層と高齢者の比較もできたので見てみました。
おもしろいことに・・・・
こちらは若年層ですね
比較してもあんんまりかわらないイメージですが・・・
こちらは高齢者
圧倒的に多いですね。東京は・・・
ロンドンの人口の内訳をみていくと・・・
2011年のイギリスの国家統計局によると、
ロンドンの人口のうち、最多はイギリス人ですが、割合はおよそ50%!!!
日本人を含むアジア系は全体の約6%だったそうですね。
ロンドンの住民の約37%は、海外で生まれた人、移民が多いってことですね!!
ロンドンはニューヨークと並ぶ世界的な金融センターにもなる国際的な経済都市なので
世界的に雇用を求めてやってきてるってことですかね。
労働人口が大半を占めているような気がします。
それに比べて東京の内訳は・・・
1300万人の約2.43%
おいおい、、まじっすか笑
40万人もいないっす・・・
って思ってたけれど、ここ最近は国家戦略特区として
アジアヘッドクォーター制度やらなんやらで
外資系企業を誘致したり移民に対しても積極的に活動していく姿勢を見せています。
羽田からのアクセスもしかり国際都市としてのインフラ整備に積極的に動いてますね。
オリンピックに向けてもそうですけど、今後の東京は日本の中の東京じゃなく、
全世界の中の東京になっていくわけです!!!
全然はなしがそれちゃいましたね(^_^;)
で、住宅地と商業地を見てみました。
住宅地です、まあそんなもんだよねって感じ
東京は商業地の範囲が広いですね。
まあ人口量もはんぱじゃないですからね。
「第3回 国際不動産価格賃料指数」（2014年10月現在）」（一般財団法人日本不動産研究所）より
こんだけ経済都市な日本でもロンドンと不動産価格を比較すると安いんですねっていうのがわかりますね。
今は特に海外マネーが東京に入ってきたりしてるので今後の東京は日本の価格ではなく世界としての価格に近づいていくのではないかなーと個人的には思っちゃいますね。
これだけのGDPを誇る日本に他国からの企業を積極的に誘致していくことで東京の価値はさらなるステップに行くんじゃないでしょうか?
東京についてはまた書きますね。
それにしても都市比較サイトはけっこーツボってます笑
↑からいけますんでみたかったらどうぞ笑
マイナス金利→住宅ローン、預金金利も、、
いやあ、さっそくマイナス金利の影響はでかいですね。
ずっどーーん笑
短期プライムレート、長期プライムレートまあいろいろあるんですけど
10年物の国債を指標にするケースが多いんですが・・・・(なんかあったら質問して笑)
↓
過去10年の推移ですね
うーん、、見事に下がり続けてる
そして直近で見ると
日銀はここをインフレ率が目標にいくまで押し下げることを約束してるわけですね笑
ちなみに個人向けの10年物国債は3月発行予定だったものは利回りがマイナスになる見通しということで需要見込めないと判断し、募集中止となっている。。
募集中止は初めてらしい・・・
日経新聞2月2日 朝刊
過去最低水準を順調に更新しておりますね笑
脱デフレに向けてこの水準は長い期間続くと見られてるのでいまは変動で借りるのがいいですね〜
金利が上がる場面といえばインフレ方向に抜け出せた時になりますし、マイルドなインフレ基調を目標としてるので対応はしやすいですね!
また、、、、日本人の大好きな預金金利にも影響が😱😱😱😱
まだまだ手始めだと思いますが
すべての期間で定期預金の金利を引き下げたみたいですね。
ネット銀行の
他の定期預金の金利も多くの期間で引き下げたとなっとります!!!
「三菱UFJ銀行」は大企業などの普通預金に口座手数料を導入を検討・・・
中小企業や個人には手数料は見送りにし、定期預金の金利引き下げを検討と。。
貯蓄型の生命保険にも影響がでていくでしょうね、、よく聞く商品なんかは利回り確保できないでしょうから笑
もはや、お金を増やすには運用せなあかんぜよ!!!
ってのはみんなもわかるよね笑
借りれるもん借りてお金をまわしてふやしていきましょう・・・!!!
っていっても、人って感情の生き物だからおもしろいですよね。
自分に対しての問題だ!って認識してれば行動に移りやすいのに
みんなに対しての問題だ!ってなると「まわりもまだやってないし・・・」ってなかんじで動かなくなるのよね、、
この前何かで見たか聞いたんですけど
感情はその状態を長く保つことはできない
っていうのと
問題がでかくなればなるほど人の関心は小さくなる
それに
社会的同調?まわりに染まっちゃうというかながされちゃう的なやつ
一瞬考えよう!とかやろう!と思ったとしても明日になったら熱がさめてるんですよね・・・
まったくべつのはなしになっちゃったけど、、、まあいっか・・Mackieでした💩👻
レバレッジ効果とは？
レバレッジ効果！なかなか、書く機会なかったけど書いときます。
レバレッジとは「てこ」を意味します。
簡単に言うと、少ない資金で借入金を利用することで・・・
結果として自分の資本の収益率を上げる効果のことなんです！
イメージ的には下図を参考に・・・
これは不動産投資の例ですけど、物件の利回りが借入金の利回りを上回ってる場合により大きな利益を生むことを表しています。
このレバレッジ交換を利用することで、
「実際の利回りよりも大きな利回り」を生むことができるってこですね！
まあ、現在の低金利時代において、この効果を使わない手はないですよね。
個人でレバレッジ使える商品はあくまで不動産だけですから、複利商品と組み合わせたりすることで、自身の資産を時間をかけてしっかり形成していけるってわけですね！。
あ、よくFXとかも効きますよねといわれたりするんですけど、
FXや先物などは一定の保証金を担保にして、その保証金の何十倍の取引が出来るというわけなのでレバレッジはききますが、
あくまで個人の信用を担保にして行う点が不動産投資とは違う部分ですね。
不動産は対象不動産が担保になってくれるます。
FXなどでは損失が膨らむと追加証拠金などが求められたりしますけど、不動産投資にはないですね。
まあ、資産形成をしっかりしていくって面で考えるとわかりやすいですかね？
不動産の借入金が自分に資産になっていって、持ってる限り収入が入ってくると。
目標をどこに置くかでも変わってきますけど
50歳時点で本業収入と別に月50万の収入を作ろうとか。
早期退職とか。
こういった夢を実現するには欠かせない効果ってことですね！
複利計算について
ちょろっと複利に関してはふれてきたけど一回計算式書いときますね。
複利計算一括編
ちょくちょくでてきましたけどインフレ率とかそのへんで出てきたものですね。
1000万のベンツの〜とかでやってた場合です。
元金 ✖️ (1➕利率) ^n年数 ＝ 元利金合計 です (^nはn乗ってやつです笑)
例えば。元金500万を年複利5%で5年間運用した場合
500万 ✖️ (1+0.05)^5 ＝ 638万1407 ということになります
電卓でも簡単にできますね
500万 ✖️ 1.05 ＝＝＝＝ってやるとでるのかな
25年とかだと＝25回笑
積み立て編
積み立ての場合ちょっと複雑になるんですよねー
最近はアプリもあるんでとってください笑
ちなみに計算式は
月額✖️12✖️（利率^(年数+1)ー利率）➗（利率ー１）＝合計
となります。公式として暗記するかアプリとってください笑
例えば月3万円を年複利7%で15年間運用したとすると・・・
3万✖️12✖️(1.07^(15+1)ー1.07)➗(1.07ー1) ＝9,679,699って感じ
↑記事でも書いたけど表現の仕方によってスゴイ!!って思うかもしれないけど
ちょっとまてよと立ち止まっていただいて
複利で考えたらたいしたことないやん・・・とか
アプリなんかを適当にあてはめてみてけいさんしてみてください・・・・
