不動産投資って・・・
ちょっと不動産投資について書いときます。
不動産投資といっても様々な種類があるんです！
基本的には将来の不確実性がこの投資のリスクになりますね
この不確実性の程度によって、「ローリスク、ローリターン」「ローリスク、ミドルリターン」なものから「ハイリスク、ハイリターン」なものまで様々な内容の物件がありますが、
今の相場より安く買えるなら良い物というのは間違いないですけれど、誰が見てもローリスク、ハイリターンな物件というものは、よっぽど特殊な理由がない限り、本来は存在しません。（私もみたことありません・・・）
通常はこの不確実性、つまりリスク度合いを価格に反映させて取引されるものになるんですね
例えば入居が安定している物件があり、それを相場価格とするならば、空室が多い物件が別であれば、そのリスクに見合った価格が減価されるというのが本来の価格決定に理由になります。
また、この減価だけではなくて、将来に対するプラスの期待値（再開発とか）があれば、逆に価格は期待値によって相場より高くても欲しいという人達がでてきます、、、
投資物件の質が良いかどうか選ぶにしても、何を基準にするかによって対象の物件は変わってくるんです。
安定運用できる物件を狙うのか、キャピタルゲインを狙うよりも高利回り重視の人や、低利回りだが将来性がある立地、その投資目的、ニーズによって、それに適した不動産が変わってきますね。
お話をしていて、年金収入や不労所得で安定的な収入を目的としているはずなのに、キャピタルゲインを狙える物件が！とか高利回りの物件じゃないと・・・と言ってみたり。
人って欲が出るので気が付いたら本来の路線から脱線してる人って結構多いです・・。
まずは自分がどのような不動産投資をしたいのか、これを考えないかぎりは自分にとってどのような不動産、物件がいいのかが決められないということです。
これっって以外と難しいです笑
不動産投資以外でも投資や運用をする上でちゃんとそれが目的にあったものなのかっていうのを一度考えてください。
欲が出てきては目的を見失ってしまうので・・・
不動産投資だけでなくしっかり考えるってことは大事です。
Mackieでした・ω・
リバースモーゲージとは？
リバースモーゲージとは・・・
最近ちょくちょく新聞なんかにも出てくるようになりました。
自宅を担保にして老後資金を借りることができるローン商品になります。
自宅を残しておいてもしょうがない方も多くいらっしゃるので自分で作った資産を現金化していくことができるわけですね。
こういうものがなければ確かに、マイホームは負債という枠組みでしかなかったですけれど・・・
今後は中古の住宅なんかも活性化していくでしょうから、このリバースモーゲージも波及していくのではないでしょうか。
特徴は返済の仕組みにあります。
生きている間に返済する義務がなく、担保不動産を売却して、その代金で一括返済ができるってことです。
子供がいない世帯だったり、子供もすでに自宅を購入しているケースなど、死後に家が不要な世帯がゆとりある老後生活のために現金を借り入れできる制度。
家に住み続けながら資金を作ることができるので便利ですね。
ちなみに、総務省の調査をみてみると、60歳以上のリタイア世帯の家計は平均で71万円の赤字。
貯蓄額は平均2000万円足らず、、、蓄えが尽きることへの不安を抱える世帯は多いみたいですね。。。
1都3県など、縛りもあるので今の全員ができるものではないですが、ひとつ頭にいれとくといいかもしれないですね。
ちゃんと活用することを視野にいれれば、資産としての役割を果たしてくれます！
マイホームは資産?負債?
最近セミナーとか本とかでもそうだけど
マイホームは収入を生まないからただの負債だとか
コストがかかるからとかいろいろ言われてることが多いけれど
わたしはちゃんとした資産であると思ってます。
どういう使い方をするか、どこで持つかにもよりますが、、
家を持ったらかかってくるものといえば住宅ローンの返済や固定資産税ですね。
家がなければ賃貸にすむので家賃がかかってくるわけです。
タダで済むことなんてまずないですよね。
賃貸に住めば固定資産税はかからないけど、更新料があったり
マイホームの場合はリフォーム費用があるかもしれないですね。
どんな家でどんな間取りで住むかにもよりますが、コストを計算してみてください。
月々単位でみればそこまで大差ができるには思えないんじゃないかな。
それが経営者で社宅として借りてるーとかもろもろ税制面で考えたら変わりますけど
一般のサラリーマンだったり勤めの方だったらあくまで支払いベースですから、、、
最終的に自分のものになるってところが重要です。
中古住宅の活性化を目指してる中でひとつ最近話題に出てき始めてるものがあるので
わたしのなかでは資産として考えられるのかなと思ってます。
賃貸住宅は仕事引退したとしてもあくまで支払い続けなければなりません。
が、大事にしてきたマイホームを収入にかえることができるようになってるんです!!!
「リバースモーゲージ」って知ってますか??
明日また書きますね。
Mackieでした笑
タワマン節税続き・・
shisankeisei-mackie3.hatenablog.jp
前回書いた例でも4600万ほどに圧縮出来ることでしたが、
実は、ローンを使うことで相続税を０にしちゃうってところがかなり問題だったのだ。
例えば前回の時価3億360万のマンションに対して1億の借り入れをしたとすると・・・
簡単ですよね？
評価が4600万に対して借り入れが1億あるわけですから・・・
相続が終わり、時価3億360万で売り払ってしまえば銀行に返すのは1億円ですから
2億360万を手にすることができるし、もしくは不動産オーナーになってしまってもいいわけです。
そっくりそのまま相続できちゃうってこと。
さすがにこれはやりすぎだーって話です。
その中でも酷い例がありました、、
Aさんという方がいて、
手元の6億円を息子に贈与したいと考えていた。
Aさんは6億円で株式会社をつくり、銀行から4億円を借りて計10億円を用意した。
そのお金で、東京の物件を10億円分購入・・・5部屋くらい。
この物件を所有する会社の「株式」を贈与。
贈与税は「０円」・・・
息子は時価10億円の不動産をもつ会社のオーナーになり、実質的にAさんの財産を引き継いだってこと。
こういった行き過ぎる節税にタワマンが使われることがあったんですね。
いろーんな方法が他にもあります、知らない人は損しますよね。
ここまでの資産を持ってる方は少ないけど。。。
相続税率が引き上げもありましたけど、税制は変わっていくものなので一回覚えればいいって話じゃないのがめんどくさいところ。
こっちの節税対策は20代～40代ぐらいで考える話じゃないですけど
知っとくことで家族に役立つかも？
タワマン節税に規制！
総務省は、タワーマンションなどの高層マンションを使った相続税の節税を防止する検討を始めたとなってます。
相続税の算出基準となる建物の「固定資産税評価額」を高層階ほど高く設定する案が有力で、平成３０年度の改正を目指してるみたいですね。
正直、富裕層のみが出来るこの節税は規制が入ってもおかしくないですよね。
30階や40階建てなどの高層マンションの場合
プレミアム価値として高層階と下層階の価格の差がかなりあります。
たとえば話題になった目黒のブリリアタワーの例で言えば
サウスレジデンス一番下の3階の最安値の坪単価が466.7万で最上階の最高額の坪単価が1012万となってます・・・。
例えば仮に共に100㎡だとしたら約30坪になるので
3階は1億4000万 最上階は3億360万になりますね。
ただ、相続税の評価方法に関しては今まで3階だろうが最上階だろうがどの部屋でも一緒だったんです。
評価額を圧縮すると考えたら圧倒的に最上階が有利ですよね・・・
現金や金融商品などで相続するときはその時価に相続税がかかりますけど、
マンションの場合は小規模宅地の特例だったり路線価からの算出だったりいろいろなものを加味すると3分の1から4分の1ぐらいの評価になると言われてます。
この例で考えると
3階の1億4000万の評価が4600万ほどになるってことですね。
どの階でも変わらないわけですから、最上階の3億360万の評価も4600万ほどになるとしたら、約10分の1の評価に下げることができてしまいますよと。
マンションでは専有面積が同じであればどの階層でも評価額が変わらないので、
高層階ほど高い市場価格との価格差を利用することで相続税の節税対策につかわれてるとの指摘が出てきてたんです。
これって一般の人では到底できない金額になるので、
富裕層だけ過度の節税ができる仕組みはおかしいぞ！
ってことでの規制ですね。
まあ、なんでも行き過ぎると規制がかかりますよね。。
上層階と下層階で評価の方法を変える方針でいるとのことなので
しっかりとそのことを加味したうえでちゃんとした節税をしていきましょう！
長期金利 初のマイナスに・・・
マイナス金利の影響だけでってわけじゃないですが、
日本で史上初の10年物の国債の利回りがマイナスをつけました。
100万を買ったら10年後には100万以下になって戻ってくると、、、
借金したほうが利子もらえちゃうわけわからん状態ですね。
住宅ローンにこちらが影響してくるわけですが、、、
1.1%から1.0%に、、、
過去最低の記録更新中でございます。
マイナス金利導入から10日ほど経ちましたが今の影響的には・・・
株価や為替に関しては乱高下してましたが今は円高株安方面ですね。
中国の原則+原油安をうけて日銀のマイナス金利、、、と
金利に関してはもはや日銀が景気が良くなるまで押し下げると断言しちゃってるので当分この流れは続くでしょう。
それにしてもここまでの金利の低下は予想してなかったでしょうね笑
しかもマイナス金利の適用幅はまだまだあるしね、、
今後も楽しみであります。
ちなみにこの状態になったことによって住宅展示場の来客者は2割ほど増えたみたいですよ笑
僕は不動産投資を提案してますが、お問合せが増えてます!!
昨日は株価の変動に疲れたので、、、なんてことで安定収入を目指してお話を聞きに・・笑
仕事が増えるのはいいことですね。
よーっし、今日もがんばろーっとMackieでした😎
お金の痛み 心の財布・・・
ふと思い出したのですが、なんかのテレビでやっていたお金の痛みについて書いときます。
物々交換の時代からお金というものができてお金というのは画期的な発明でした。
実際に考えてみると物々交換って大変ですよね。
その米を5kgほしいからにわとり2羽と交換してくれ!とか
ナイフをひとつ、この毛皮と交換して。とか
うーん便利ですよね。お金って笑
お金って払うときはあまり気持ちのいい時ってないですよね。
食べ放題のお店ってすごい気が楽だと思いませんか??
どんなに頼んでもどんだけ食べても金額は決まってます。
気持ちいですよね。
テレビでもやってたのですが、もしこんなお店があったとしますと。
ステーキがあったとして、、、
今回特別に普段は1口100円のステーキをあなたには特別に1口50円で提供しますと。
1口食べるごとに後ろでカウントをとられます・・・
50円、100円、150円・・・・・
想像してみてください。
多分、、、いかに美味しいステーキだったとしても気分は最悪ですよね笑
1口食べるごとにに支払いをしているような感覚になるので行動をするたびにお金の痛みを感じるわけです。
それにくらべて食べ放題なんかでいえば、お金の痛みを感じるのは食べ終わった後だけの一回ですみますから。
基本的にお金の痛みをは支払いが生じること、財布からお金が出て行くと感じるたびに痛みを伴うってことですね。
近年のお金に対する仕組みはこの感覚を麻痺させるもので溢れています。
例えばクレジットカードですね。
居酒屋に行って会計が3万円でした。
現金3万円が財布から出て行くのと
カードを出すのじゃ感覚が違いませんか?
つまり、カードを使うことで今すぐの痛みじゃなくなる、または手元のお金が減るわけじゃないからなんですね。
結局使う金額は同じでもいたみはあとまわしになるかので感覚がにぶっていっちゃいますよね。
最近テレビでも債務整理のCMなんかも普通に流れてますけど、こういった罠に引っかかってしまう方が多い気がします。
分割やリボ払いなんかにしてしまって、現金で支払ってるよりも余計なものまで支払ってるわけで、
ただ、一回の金額(痛み)は少なくなることで簡単に惑わされちゃってるわけですね。
資産運用をする前にこういう部分を理解することも大事だなと感じますが、知らないと深みにはまっていく方は大勢いると思います。
ちょっと心当たりのある方は考えてみてください
ちなみに銀行口座なんかもそうですね。
使ったら引き出せばいいやーとなっちゃいますけど、15日で10万までと決めて1ヶ月20万とか決めてるだけでも
15日の間に財布の中身がどれだけ減ってるかによって心で勝手に支払いにブレーキをかけてくれるようですよ。
1万円づつ小出しにしてると気がついたら予定よりも使ってた、なんてこともありえますから・・・・
あとひとつおもしろいなあと思ったのは心の財布ですね。
なんだそれって思うかもしれないですけど多分心当たりはあるんじゃないかなと・・・
まずひとついい例ですけれどギャンブルやカジノですね。
カジノで勝てるひとは引き際がうまい。このひとことですね。(プロとかはしらないですけどね)
大体の方はこれはカジノで使う用のお金ってな形で心に別の財布を作っちゃうみたいです。
なのでちょっとのプラスだったり少しマイナスでやめるってことがなかなかできない!
これは使い切ってもしょうがない。カジノ用で持ってきたお金だから・・・ってね。
だからカジノで勝つには引き際が大事ってこと笑
これは一部の人の例かもしれないですけど
最近はどこにでもあるポイント還元やらのポイント制度ですね。
家電量販店なんかにはみなさんいかれるとおもうんですけれどポイント還元10%!とか。
実際10万円のものを買って1万円ポイントがつくと。
でもポイントってそこの店でしか使えなかったり期限があったりするので、
普通に考えたらキャッシュバックしてくれたほうがいいよね?
でも世の中にはポイントマニアみたいな人もいっぱいいると思います。
みなさんはこのたまったポイントで何に使います??
・・・・
普段買わないものを買う方が大半なんじゃないでしょうか??
これもまたポイントという心に別の財布を作っちゃうわけですね。
電子マネーなんかもそうですね。チャージしたときにお金の痛みを感じますけど
なんかすぐにまたチャージする羽目になってるような気がします。。。
いろんな形で支払うようになってしまうとどんどん感覚(お金の支出の感覚)がおかしくなってませんか??
どういったものにどのくらい支出してるのかを分かりづらくすることで気がついたら大元の財布が空なんてことも・・・
いろいろな便利なものだったり別の財布の感覚っていうのができちゃうと管理もしづらいですよね。
有効利用することは大事でしょうけど
ちょっと心の財布というワードを頭にいれとくだけでも節約だったり
無駄な出費がなくなるのではないでしょうか。
文才がないので伝わりづらいかな・・・
毎日書くことでそのうちなれることを信じてます笑
ちなみにMackieは今まで散々現金主義だったのですが
クレジットカードを導入してから支払いの感覚がおかしくなりました笑
自分にも戒めとして書いてます・・・
リボ払いなんかしてる人がいたらまずそれを完済することを勧めます・・・
資産運用で利回り10%以上のものといったらなかなかないですけど
リボ払いの金利は10%以上が大半ですから・・・・
資産運用の前に無駄な出費をけしてください・・・・
どうもMackieでした🙀🙀🙀🙀
