マイナス金利 不動産への影響?
マイナス金利の導入について、前回はさらっとかいたので
shisankeisei-mackie3.hatenablog.jp
不動産業的な感覚で個人的に書いておきます。
少し詳しく見てみましたので追記から・・・
今までの金融機関のポートフォリオの状況は・・下図
金融機関に関しては預金取機関と保険・年金基金機関にわかれる。
内訳を見ていくと預金取扱機関の現預金の比率の高さに目がつきますよね。
異次元金融緩和によって膨れた現預金の大半が貸出などに回らず当座預金にまわってるってことですね・・。
実際403兆円のうち日銀当座預金250兆円が含まれてるってわけね。
これに0.1%の利息がついてるってこと。
これまでどおり日銀は年80兆円の国債買いを進めていくと銀行などの日銀当座預金に80兆円ほど増えることになるわけで、、、
これまでのように銀行が日銀への当座預金に積み増すことになれば、800億円ほどの利息を日銀に払わなければならなくなるってことです。
ってことで、今まではの流れで見ると
異次元金融緩和によってマネタリーベースがどんどん膨れていった
→が、実質市場にはあまり流れず、日銀の当座預金に集まっていた
→現在の国際市場が品不足状態に
→民間銀行は当座預金で0.1%の利息がつくのでそちらに大半が流れていた
→が、今後はそこがマイナスになる
→貸出先を探すor株式など市場に流れる
マイナス金利適用は部分的ではあるが
今後も量・質・金利の3種から追加緩和措置を講じるといっている。
ので、今後は改定もあるだろうし、
民間銀行の現預金比率が異常だったのが、これからは経済市場に流れていくでしょうと。
こんな感じですね。
僕の個人的な分野の方でみると・・・
不動産への関わりが強いのは住宅ローンなどの長期金利になるんですが、29日導入されて、長期金利の指標となる新発10年物の国債利回りは過去最低の0.1%を割り0.09%となった。
ちなみに下図の表になります。
短期国債などはほぼマイナスになってますね・・。
また、個人への融資や企業への融資に関してはそこにリスクが出てくるので、
そのリスクに対して利息をとっているイメージですね。
民間の銀行に関しては、融資先を探したいので低金利でも貸出をしたいわけなので
(当座預金じゃマイナスになっちゃうし。。。)
ローン商品の金利が低くなっていきます。民間銀行同士の競争なんかもあるしね。。
インフレ率2%を目標にマイルドにインフレ方向に進めていくことが日銀の目標なので
この低金利の状況は長く続くと見られます。
例えば、今のマンション価格が3000万円だとしたら年間インフレ率2%で10年間を考えると・・・
現在の3000万の価値は10年後「約3657万」になるわけなので・・・
個人からするとローンは組めるだけ組むほうがインフレヘッジになるし、資産を増やしやすいですね。
なおかつ、今の低金利状態が長く続くと考えられる今は、変動金利で借りて
元本を減らしやすいです。
借り換えなんかも充実してる今は先のことも考えやすいですよね。
たしかに、今不動産価格は上昇傾向で価格はあがってはいるものの金利は低水準で推移してるので・・・
例えば、
3000万のマンションをフルローン金利3%で35年間で組んだ時のローン返済額は約11.6万円
それに対して
3500万のマンションをフルローンで金利2%で35年間組んだ時のローン返済額も約11.6万円
になります。
返済額が変わらないわけですね。
銀行からすれば、金利が低くても貸出をしたいわけなのでローンが組める層もかわりつつあります。
こういった面を見ると、不動産業界への影響はプラスの影響がでかいですよね!!
自宅はしかり不動産経営をされる方が増えてる今はこういった背景があるんじゃないかな